Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Τι ισχύει – Τι αλλάζει

Αναβρασμός επικρατεί το τελευταίο διάστημα ανάμεσα σε δήμους και υπουργείο Περιβάλλοντος για τα πολεοδομικά μπόνους δόμησης στο ύψος και τους ορόφους των κτιρίων που προβλέπονται στο Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.

Ολοένα και περισσότεροι τοπικοί άρχοντες τάσσονται, σύμφωνα με τον «Ελεύθερο Τύπο», κατά του ΝΟΚ ζητώντας από τις πολεοδομίες τους να μην εκδίδουν οικοδομικές άδειες, με το ΥΠΕΝ να επισημαίνει σε πρόσφατή του ανακοίνωση πως μια τέτοια απόφαση δεν ανήκει στις αρμοδιότητες των δήμων.

ΥΠΕΝ, ΟΤΑ και μηχανικοί αναμένουν να καθαρογραφεί η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία ωστόσο φαίνεται πως κάνει δεκτή την προσφυγή του Δήμου Αλίμου καθώς έκρινε αντισυνταγματικά τα συγκεκριμένα ευεργετήματα σε επιπλέον δόμηση του ΝΟΚ αλλά λόγω της σοβαρότητας του θέματος η υπόθεση παραπέμφθηκε στην Ολομέλεια του ΣτΕ.

Για το φλέγον ζήτημα τοποθετήθηκε ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Γιώργος Στασινός, ο οποίος μεταξύ άλλων επεσήμανε ότι «τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού για μείωση της κάλυψης στα νέα κτίρια, την αύξηση της ενεργειακής αποδοτικότητας και τη βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος είναι σύμφωνα με τις βέλτιστες διαθέσιμες πρακτικές σε διεθνές επίπεδο, απολύτως απαραίτητα για να συμβάλουν στην επίτευξη των κλιματικών στόχων της χώρας και αναγκαία για μια καλύτερη ποιότητα ζωής των πολιτών σε ανθεκτικές πόλεις. Κάθε συζήτηση για περιορισμό ή κατάργησή τους υποθηκεύει το μέλλον της χώρας και των παιδιών μας και βλάπτει τις ζωές των πολιτών και το περιβάλλον. Είναι μάλιστα εξόχως αντιεπιστημονικό και βαθιά συντηρητικό να υποστηρίζεται ότι δήθεν υποβαθμίζεται η ζωή των πολιτών ή το αστικό περιβάλλον από τυχόν αύξηση του ύψους των κτιρίων».

Παράλληλα, τόνισε πως «το ΤΕΕ θα υπερασπιστεί με κάθε μέσο την επαγγελματική και επιστημονική ακεραιότητα και το έργο των διπλωματούχων μηχανικών που μελετούν τις νέες οικοδομές, εκδίδουν τις σχετικές άδειες δόμησης και επιβλέπουν την κατασκευή τους». Ο κ. Στασινός εξηγεί με οκτώ απαντήσεις σε αντίστοιχα καίρια ερωτήματα τον νέο οικοδομικό κανονισμό και τα οφέλη του.

Τι πραγματικά αφορούν τα κίνητρα του ΝΟΚ;

Τα κτίρια που κατασκευάζονται με χρήση κινήτρων του ΝΟΚ έχουν τα εξής χαρακτηριστικά:

– Είναι ενεργειακής κατάταξης Α + κατά ΚΕΝΑΚ, δηλαδή κτίρια τα οποία έχουν στην πράξη μειωμένη κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας και εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα, τουλάχιστον κατά 50% σε σχέση με συμβατικές κατασκευές.

– Καταλαμβάνουν μικρότερη κάλυψη επί του οικοπέδου κατά 10% έως 25% κατά περίπτωση, σε σχέση με ένα συμβατικό νέο κτίριο, αυξάνοντας έτσι τη φύτευση εντός αστικού ιστού κατά το ίδιο ποσοστό.

– Κατασκευάζονται σε ήδη δομημένα οικόπεδα, αφού πρώτα κατεδαφιστούν παλαιά και ενεργοβόρα κτίρια.

– Διαθέτουν φυτεμένα δώματα τα οποία έχουν πολλαπλά περιβαλλοντικά και ενεργειακά οφέλη τόσο για το κτίριο όσο και για το μικροκλίμα της περιοχής.

– Παραχωρούν μέρος του οικοπέδου σε κοινόχρηστη χρήση. Εκταση για την οποία το Δημόσιο και οι δήμοι μπορούν να την αξιοποιήσουν είτε ως επιπλέον φύτευση είτε ως μεγαλύτερα πεζοδρόμια, βελτιώνοντας την προσβασιμότητα των πόλεων.

Γιατί δεν ισχύουν τα επιχειρήματα εναντίον των κινήτρων του ΝΟΚ;

Τα κτίρια με ενεργειακή κατάταξη Α+ χρησιμοποιούν αυξημένες θερμομονώσεις, ενεργειακά συστήματα ψύξης και θέρμανσης με αντλίες θερμότητας που εξασφαλίζουν την αποδέσμευση από ορυκτά καύσιμα και την ελαχιστοποίηση των καταναλώσεων ενέργειας. Πολλές φορές προάγουν την υγεία των πολιτών μέσα από συστήματα αερισμού με ανάκτηση θερμότητας. Ακόμη, κάνουν χρήση έξυπνων αυτοματισμών ελέγχου των λειτουργιών τους και συστήματα παραγωγής ενέργειας από ΑΠΕ, τα οποία εξασφαλίζουν το ελάχιστο περιβαλλοντικό αποτύπωμα κατά τη λειτουργία τους.

Τα κτίρια με φυτεμένα δώματα συμβάλλουν στην αύξηση της αστικής βιοποικιλότητας και ιδίως στην προστασία και επιβίωση των επικονιαστών, προσφέρουν αυξημένη θερμομόνωση, συμμετέχουν σε ένα ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης ομβρίων υδάτων και λυμάτων, συμβάλλουν στην καλύτερη ποιότητα ζωής των κατοίκων.

Τα κτίρια με μειωμένη κάλυψη οδηγούν σε αύξηση της διαθέσιμης σε κοινή χρήση γης, συμβάλλουν σε καλύτερη και πιο αποτελεσματική διαχείριση των ομβρίων υδάτων, σε καλύτερο αντιπλημμυρικό σχεδιασμό, βελτιώνουν την αστική κινητικότητα όλων και ιδίως των εμποδιζόμενων ατόμων.

Ποιοι εκδίδουν τις οικοδομικές άδειες και κρίνουν τα κίνητρα του ΝΟΚ;

Οι άδειες δόμησης εκδίδονται με ευθύνη του μηχανικού ή των μηχανικών που υπογράφουν τις μελέτες και η κατασκευή τους επιβλέπεται από μηχανικούς και οι εργασίες ελέγχονται από μηχανικούς. Οι υπηρεσίες δόμησης ελέγχουν στο στάδιο της αδειοδότησης συγκεκριμένα πολεοδομικά μεγέθη και εγκρίνουν ή μη την έκδοση αδείας. Η άδεια εκδίδεται από το πληροφοριακό σύστημα e-Αδειες.

Πρέπει το ΣτΕ να αποφασίζει για το ύψος των κτιρίων σε μια περιοχή;

Το ΣτΕ γνωμοδοτεί ούτως ή άλλως κατά την έγκριση των πολεοδομικών σχεδίων. Και προφανώς έχει αρμοδιότητα να κρίνει τη διοικητική νομιμότητα, ως ανώτατο διοικητικό δικαστήριο, οποιασδήποτε οικοδομικής άδειας. Διότι έχουμε αποφασίσει, για την προάσπιση της ποιότητας των κατασκευών και της ασφάλειας της ζωής και της περιουσίας των πολιτών, ότι οι οικοδομές πρέπει να μελετούνται από διπλωματούχους μηχανικούς και να αδειοδοτούνται από το κράτος, όπως το Σύνταγμα ορίζει. Αλλά το να κρίνει το ΣτΕ κάθε οικοδομικό μέγεθος ή κάθε σχεδιαστική επιλογή που γίνεται μέσα στα νόμιμα όρια σε μία οικοδομική άδεια, νομίζω ότι εκφεύγει του ρόλου του διότι είναι ένα τεχνικό και επιστημονικό ζήτημα, που το Σύνταγμα ρητά επιτάσσει να αντιμετωπίζεται ως επιστημονικό. Και το ΣτΕ, επομένως, δεν έχει λόγο σε επιστημονικά ζητήματα.

Πρέπει το ύψος των οικοδομών σε μια περιοχή να είναι απολύτως συγκεκριμένο;

Πουθενά από το Σύνταγμα δεν προκύπτει ότι το ύψος σε μια περιοχή πρέπει να είναι μονοδιάστατο. Προφανώς, μέσα από τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, η συνολική δόμηση πρέπει να περιγράφεται και να οριοθετείται. Και προφανώς το ύψος μιας οικοδομής επηρεάζει τη συνολική δόμηση. Αλλά το ότι το όριο ύψους σε μια μελέτη είναι μονοδιάστατο και απολύτως ειδικό για μια ολόκληρη περιοχή, δεν προκύπτει από καμία συνταγματική πρόβλεψη και είναι αντιεπιστημονικό.

Πρέπει μέσω ΝΟΚ να επιβάλλεται οριζόντια ρύθμιση χωρίς επιστημονική ανάλυση των τοπικών συνθηκών;

Δεν είναι επιστημονικά ορθό να έρχονται νέες οριζόντιες ρυθμίσεις που αντιμετωπίζουν ενιαία τον νησιωτικό, τον αστικό, τον περιαστικό και τον ορεινό χώρο, καθώς αυτό ακριβώς είναι το αντικείμενο του σχεδιασμού τοπικού επιπέδου – και προβλέπεται ευθέως να μη γίνεται κάτι τέτοιο από το Σύνταγμα. Τα κίνητρα του ΝΟΚ όμως, μπορεί να φαντάζουν σε κάποιον οριζόντια, αλλά δεν είναι, καθώς δεν αυξάνουν οριζόντια σε κάποιο ύψος τις νέες οικοδομές σε καμία περιοχή ούτε συνολικά στη χώρα, αλλά σε συνάρτηση με τα υφιστάμενα και μελετημένα όρια ύψους κάθε περιοχής, ως ποσοστό επί συγκεκριμένης οικοδομής και ίσως επί του ορίου της περιοχής. Το αν η αύξηση του ύψους κάποιων οικοδομών είναι ή όχι ωφέλιμη συγκριτικά με τα όσα κερδίζει η Πολιτεία και οι κάτοικοι σε μια περιοχή από τα κίνητρα του ΝΟΚ δεν αποτελεί νομικό αλλά τεχνικό θέμα και το ΣτΕ δεν έχει αρμοδιότητα να κρίνει επιστημονικά ζητήματα.

Δεν πρέπει να ισχύουν τα όρια προγενέστερου σχεδιασμού με μικρότερα ύψη;

Ο ΝΟΚ δεν αυξάνει οριζόντια τα ύψη σε καμία περιοχή. Δίνει κίνητρα στα νέα κτίρια. Αυξάνει δόμηση ή ύψος αναλογικά με το εγκεκριμένο από τον σχεδιασμό, όχι οριζόντια, όχι για όλους, υπό τις προϋποθέσεις που τίθενται.

Ποιοι είναι οι κίνδυνοι από την κατάργηση των κινήτρων του ΝΟΚ;

Να δοθεί το λάθος μήνυμα ότι η Πολιτεία δεν παίρνει στα σοβαρά τις επιπτώσεις της κλιματικής κρίσης και την ανάγκη για ανθεκτικότητα των κατασκευών. Η λιγότερη κάλυψη εδάφους στις πόλεις είναι ήδη όρος βιωσιμότητας των πόλεων. Η μη εφαρμογή των μπόνους του ΝΟΚ μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερο κίνδυνο ή μεγαλύτερη ένταση πλημμυρών. Τα ενεργειακά αποδοτικά κτίρια μπορούν να μειώσουν τις εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου. Κάθε διαφορετική επιλογή, και μάλιστα με όρους γενικής εφαρμογής, θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ακόμη και έγκλημα, καθώς μπορεί να συμβάλει στην απώλεια ανθρώπινων ζωών μελλοντικά.

ΝΕΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ

Αντιδρούν οι δήμαρχοι για την υπερδόμηση

Εκ διαμέτρου αντίθετοι στα όσα προβλέπει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός για το μπόνους δόμησης στο ύψος και τους ορόφους των κτιρίων είναι αρκετοί δήμοι, ειδικά των νοτίων προαστίων, οι οποίοι μάλιστα έχουν προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας προκειμένου να παγώσουν τις νέες οικοδομικές άδειες. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας από πλευράς του διαμηνύει ότι οι δήμαρχοι δεν μπορούν να… παγώσουν την έκδοση αδειών και μάλιστα μπορεί να διωχθούν πειθαρχικά, ξεκαθαρίζοντας παράλληλα ότι μέχρι να αποφανθεί η Ολομέλεια του ΣτΕ πρέπει να εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΝΟΚ όπως ισχύουν.

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός επί της ουσίας δίνει δικαίωμα έξτρα δόμησης σε κτίρια με αντάλλαγμα τον περιορισμό του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου ή της κάλυψης σε συνδυασμό με απόσυρση κτιρίου ή με απόδοση τμήματος για κοινή δημόσια χρήση κ.λπ.

Βασικό επιχείρημα των Δήμων Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης και Αλίμου, οι οποίοι έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη, είναι ότι έχει αλλοιωθεί ο χαρακτήρας των εν λόγω περιοχών από την υπερδόμηση που προκαλούν τα ψηλά κτίρια.

Ενας από τους δήμους που έχουν δηλώσει την έντονη αντίδρασή τους στα καινούργια δεδομένα που φέρνει ο ΝΟΚ είναι ο 3Β. Μάλιστα, δόθηκε και δεύτερη εντολή από τον δήμαρχο Γρηγόρη Κωνσταντέλλο προς την Πολεοδομία να μην εκδίδει οικοδομικές άδειες, οι οποίες κάνουν χρήση των ευνοϊκών ρυθμίσεων του ΝΟΚ ως προς τον όγκο και τα ύψη των κτιρίων.

Ειδικότερα, ο δήμαρχος εξέδωσε διπλή γραπτή εντολή προς την Υπηρεσία Δόμησης -η πρώτη εστάλη στις 3 Απριλίου και η δεύτερη στις 5 Απριλίου- για να αναστείλει την έκδοση νέων αδειών δόμησης με χρήση των συγκεκριμένων άρθρων του ΝΟΚ (Νόμος 4067/2012). Με τη διπλή «εντολή» ο δήμαρχος αναλαμβάνει προσωπικά τη νομική ευθύνη για την εφαρμογή της απόφασής του, απαλλάσσοντας τους υπαλλήλους της Πολεοδομίας από το βάρος της ευθύνης, οι οποίοι διαφορετικά θα έπρεπε να συνεχίσουν την έκδοση των οικοδομικών αδειών βάσει του ισχύοντος νόμου.

Ποιοι εξαιρούνται

Αξίζει να σημειωθεί ότι από τις προβλέψεις των κινήτρων του ΝΟΚ για πρόσθετα ύψη έχουν ήδη εξαιρεθεί μέσω νομοθετικής ρύθμισης η Εκάλη, η Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό με τροπολογία που ψηφίστηκε πριν το κλείσιμο τις Βουλής για τις εθνικές εκλογές.

Στην Κηφισιά

Επειτα από εισήγηση του δημάρχου Κηφισιάς Βασίλη Ξυπολυτά ψηφίστηκε ομόφωνα η μερική αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση των ευνοϊκών όρων του ΝΟΚ.

Οπως αναφέρθηκε στο τελευταίο Δημοτικό Συμβούλιο, η εφαρμογή των ευνοϊκών ρυθμίσεων του ΝΟΚ έχουν ήδη προκαλέσει σημαντική περιβαλλοντική επιβάρυνση στον δήμο, η οποία κλιμακώνεται μέρα με τη μέρα τόσο με την έκδοση αδειών κατεδάφισης επί οικοπέδων με μικρή υφιστάμενη δόμηση (μονοκατοικίες, διπλοκατοικίες), προκειμένου να εκδοθούν οικοδομικές άδειες με τη δυνατότητα υπερδόμησης, όσο και με την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών στο πλήθος των αδόμητων οικοπέδων των δημοτικών ενοτήτων, συμπεριλαμβανομένων και των περιοχών των νέων εντάξεων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Υπηρεσίας Δόμησης του δήμου, στις 29/2/2024 βρίσκονταν σε εκκρεμότητα 388 αιτήσεις για έκδοση σχετικών οικοδομικών αδειών.

ΑΝΤΙΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟ ΤΟ «ΜΠΟΝΟΥΣ»

Αντισυνταγματικό έκρινε το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας το μπόνους τετραγωνικών και ύψους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, σε απόφαση που εκδόθηκε και αφορά προσφυγή του Δήμου Αλίμου κατά οικοδομικής άδειας για ανέγερση πολυκατοικίας. Ειδικότερα, σύμφωνα με την «Καθημερινή», το ΣτΕ καταλήγει ότι δεν είναι μόνο αντισυνταγματικό, αλλά και αντίθετο στην κοινοτική νομοθεσία να λαμβάνονται μέτρα που οδηγούν σε άκρατη ενίσχυση της δόμησης, χωρίς προηγούμενη μελέτη ή εκτίμηση των επιπτώσεων.

Επίσης, τα μέτρα αυτά όχι μόνο δεν επιτελούν το σκοπό τους αλλά τελικά οδηγούν σε πλήθος προβλημάτων, σύμφωνα με το ΣτΕ. Αυτό προκύπτει από το κείμενο της απόφασης 293/2024, με την οποία ο Δήμος Αλίμου και η Επιτροπή Ποιότητας Ζωής του δήμου προσέφυγαν κατά οικοδομικής άδειας η οποία αξιοποιούσε συνδυαστικά διάφορα από τα μπόνους ύψους και συντελεστή δόμησης που δίνει ο ΝΟΚ. Αυτό οδήγησε τελικά στην κατασκευή μιας 8ώροφης οικοδομής με ύψος 25,9 μέτρα έναντι 17 μ. που ισχύει στην περιοχή και 969 τ.μ. έναντι 820 τ.μ. βάσει του συντελεστή που ισχύει στην περιοχή, όπως αναφέρει η «Καθημερινή».

Λόγω όμως της σπουδαιότητας του θέματος, πρέπει να κριθεί από την Ολομέλεια, στην οποία και παραπέμπεται η υπόθεση.