Αγοραπωλησίες ακινήτων: Τα ψιλά γράμματα και τα «κρυφά» έξοδα που ανεβάζουν το κόστος έως 8%

Έως και 8% ακριβότερο είναι το πραγματικό κόστος αγορές ακινήτου, καθώς οι τιμές των αγγελιών είναι μόνο η βάση για τον υπολογισμό αναπόφευκτων φόρων, τελών και αμοιβών. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων σπάνε το ένα ρεκόρ μετά το άλλο τα τελευταία χρόνια, τόσο σε τιμές ακινήτων όσο και σε πλήθος, όμως η αξία ενός ακινήτου, όπως τη βλέπουμε σε μία αγγελία ή όπως μας την παρουσιάζει ένας μεσίτης, δεν είναι όλη η ιστορία.

Η διαδικασία αγοράς είναι μια ιστορία «κρυφών» χρεώσεων και γραφειοκρατίας. Αν και για το δεύτερο υπάρχει ορίζοντας βελτίωσης έπειτα από πρόσφατες νομοθετικές παρεμβάσεις, το πρώτο είναι ένας κατάλογος πρόσθετων χρεώσεων που επιβαρύνεται κυρίως ο αγοραστής και ανεβάζουν σημαντικά το ποσό που θα χρειαστεί να δαπανήσει για να αποκτήσει ένα ακίνητο. Κάποια έξοδα είναι αναπόφευκτα, καθώς τα ορίζει ο νόμος και κάποια άλλα είναι προαιρετικά, όμως σε σημαντικές αγορές καλό είναι να τα γνωρίζουμε όλα και να οδεύουμε με τα μάτια μας ανοιχτά.

Συμβολαιογράφος

Η αμοιβή του ορίζεται από τον νόμο ως μία πάγια εντολή αξίας 20 ευρώ, συν ένα ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου (από 0,1 έως 0,8%), όποιας είναι μεγαλύτερη ανάμεσα σε αντικειμενική και εμπορική. Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων μεγαλύτερη είναι η εμπορική, δηλαδή η τιμή αγοράς του ακινήτου.

Αν κάποιος αγοράσει ένα ακίνητο για 110.000 ευρώ, η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι το 0,8% δηλαδή 880 ευρώ + 20 ευρώ + 216 (ΦΠΑ 24%) = 1.116 ευρώ. Αν η αξία του ακινήτου είναι 200.000 ευρώ, τότε το ποσοστό είναι 0,7% και η αμοιβή του είναι 1.400 ευρώ + 20 ευρώ + 340,8 (ΦΠΑ 24%) = 1.760,8 ευρώ. Σε αυτά προβλέπονται πρόσθετα έξοδα, όπως για κάθε επιπλέον σελίδα της συμβολαιογραφικής πράξης η αμοιβή αυξάνεται κατά 5 ευρώ.

Εφορία – Δήμος

Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) είναι το 3% της αντικειμενικής αξίας ή της αναγραφόμενης τιμής του ακινήτου. Σε αυτό θα προσθέσεις άλλο ένα 3% επί του Φόρου Μεταβίβασης που είναι για τον Δήμο. Δηλαδή αν η αντικειμενική αξία του σπιτιού είναι 150.000 ευρώ, θα χρειαστεί να πληρώσεις: 100.000 Χ 3% = 4.500 ευρώ και μετά 4.500 + 135 ευρώ (4.500 Χ 3%) = 4.635 ευρώ συνολικά. Αν το ακίνητο είναι αξίας 250.000 ευρώ, θα πληρώσεις και 250.000 Χ 3% = 7.500 στην εφορία και 225 ευρώ στον Δήμο. Συνολικά 7.500 + 225 (7.500 Χ 3%) = 7.725 ευρώ.

Μηχανικός

Ο ρόλος του μηχανικού είναι απαραίτητος για τρεις βασικές εργασίες: Τη βεβαίωση μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίησης σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες, τη σύνταξη του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης Ακινήτου και για το κτηματογραφικό απόσπασμα από την υπηρεσία του Κτηματολογίου, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο.

Για αγοραπωλησίες στην Αττική βρήκαμε ότι η μέση αμοιβή είναι 80 ευρώ για ακίνητο 100 τετραγωνικών μέτρων.

Δικηγόρος

Δεν είναι υποχρεωτική η παρουσία δικηγόρου στα συμβόλαια αγοράς κατοικίας, ωστόσο αν ζητήσεις τη συνδρομή του, η αμοιβή του είναι κλιμακωτή και κυμαίνεται από 15 έως κα 0,01%, βάσει του κώδικα περί δικηγορών. Στην περίπτωση που έχεις ζητήσει τη συμβουλή δικηγόρου, αλλά δεν μπαίνει το όνομά του στο συμβόλαιο, τότε η αμοιβή καθορίζεται από τη μεταξύ σας συμφωνία και εκδίδεται Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών, η οποία βαρύνεται με ΦΠΑ 24%.

Με παράσταση δικηγόρου στο συμβόλαιο, το κόστος είναι συγκεκριμένο. Για ένα μέσο ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ η αμοιβή είναι το 0,5%, δηλαδή 750 ευρώ. Το ποσοστό της αμοιβής μειώνεται όσο αυξάνεται η αξία του ακινήτου, όπως και στους συμβολαιογράφους.

Μεσίτης

Η αμοιβή του ορίζεται έπειτα από συνεννόηση, αν και συνήθως είναι κοντά στο 2% επί της τιμής της πώλησης (+24% ΦΠΑ). Υπάρχουν περιπτώσεις όπου προσφέρονται εξειδικευμένες μεσιτικές ή άλλες πρόσθετες υπηρεσίες και η αμοιβή ανεβαίνει σημαντικά.

Η δήλωση στο κτηματολόγιο

Αφού συνταχθεί ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου, ακολουθεί η δήλωσή του, δηλαδή η μεταγραφή του στο κτηματολόγιο. Με αυτόν τον τρόπο ολοκληρώνεται η διαδικασία μεταβίβασης, αν δεν κατοχυρωθεί δεν υπάρχει μεταβίβαση. Τα έξοδα βαραίνουν τον αγοραστή που θα πληρώσει το τέλος μεταγραφής. Είναι 4,75% της αξίας του ακινήτου στα έμμισθα υποθηκοφυλακεία και 5% +1% στα νέα κτηματολογικά γραφεία.

Παράδειγμα αγοράς ακινήτου αξίας 150.000 ευρώ, όπου η αγοραπωλησία περιλαμβάνει μόνο ένα ακίνητο και θα εκδοθεί μόνο ένα παραστατικό, η συνολική επιβάρυνση είναι 885,84 ευρώ. Ανάλογα με τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, τον αριθμό πιστοποιητικών κλπ, το ποσό μπορεί να ανέβει.