Έξι φορο-ενέδρες στους ιδιοκτήτες ακινήτων

«Ενέδρες» έχει στήσει η Εφορία στους ιδιοκτήτες ακινήτων μέσα από τη φορολογική δήλωση, την ηλεκτρονική πλατφόρμα των μισθωτηρίων αλλά και το Ε9.

Οι φορολογικές παγίδες απειλούν τους φορολογούμενους που εισπράττουν εισοδήματα από μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων τύπου Airbnb, όσους προχώρησαν στην αγορά κάποιου ακινήτου, όσους έχουν στην κατοχή τους κενές κατοικίες αλλά και όσους παραχωρούν δωρεάν τη χρήση κάποιου ακινήτου.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν προσέξουν ή δεν λάβουν τα μέτρα τους εγκαίρως θα κληθούν να πληρώσουν έξτρα φόρο.

Στο ραντάρ της Εφορίας βρίσκονται:

1 Φορολογούμενοι που εισπράττουν ενοίκια.

Η ΑΑΔΕ σχεδιάζει να «τρέξει» διασταυρώσεις στα εισοδήματα από ενοίκια που εμφανίζουν στην Εφορία εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενοι. Θα διασταυρωθούν τα στοιχεία που έχουν δηλώσει οι ιδιοκτήτες ακινήτων στη φορολογική δήλωση και πιο συγκεκριμένα στο έντυπο Ε1 και στο έντυπο Ε2 με τα ποσά των ενοικίων που έχουν δηλώσει ότι κατέβαλαν οι φορολογούμενοι-ενοικιαστές.

Σε επόμενη φάση σχεδιάζεται η διασταύρωση των στοιχείων με τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια, δηλαδή τις δηλώσεις «Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» που έχουν υποβληθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Οσοι «ξέχασαν» να εμφανίσουν τα ενοίκια που εισέπραξαν θα λάβουν «ραβασάκι» με το οποίο θα καλούνται να πληρώσουν έξτρα φόρο εισοδήματος και πρόστιμα. Υπενθυμίζεται ότι οι φορολογούμενοι που ενοικιάζουν ακίνητα για τα οποία έληξε η συμφωνία σύμβασης στις 31 Δεκεμβρίου 2022 έχουν προθεσμία έως 30 Ιουνίου 2023 να δηλώσουν τη λύση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν δηλώσει τη λύση τα μίσθωσης τότε η συμφωνία (η μίσθωση) θεωρείται ότι είναι σε ισχύ και κινδυνεύει να πληρώσει φόρο για εισόδημα που δεν έχει εισπράξει.

2  Ιδιοκτήτες ακινήτων τύπου Airbnb.

Η Εφορία έχει βάλει στο μάτι τους φορολογούμενους που εισπράττουν εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων μετά τους 73.258 ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων που πιάστηκαν το 2022 να αποκρύπτουν εισοδήματα συνολικού ύψους 102 εκατ. ευρώ.

Τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις δηλώνονται πρώτα στο έντυπο Ε2, μεταφέρονται αυτόματα στο Ε1 της δήλωσης και φορολογούνται με συντελεστές 15% έως 45%. Το φθινόπωρο θα διασταυρωθούν με τα στοιχεία που θα έχει στα χέρια της η ΑΑΔΕ από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com και VRBO) με στόχο τον εντοπισμό όσων κρύβουν εισοδήματα.

3 Φορολογούμενοι που απέκτησαν ακίνητα.

Χιλιάδες ακίνητα άλλαξαν χέρια το 2022. Οι φορολογούμενοι που προχώρησαν στην αγορά κάποιου ακινήτου θα πρέπει στο φετινό έντυπο Ε1 να δηλώσουν τα χρήματα που διέθεσαν για την απόκτησή του.

Για όσους διαθέτουν τα εισοδήματα ή έλαβαν δάνειο ή χρήματα με γονική παροχή και δικαιολογούν το τεκμήριο δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα. Μπελάδες με την Εφορία θα έχουν όσοι δεν θα καταφέρουν να καλύψουν το τεκμήριο απόκτησης της κατοικίας. Στην περίπτωση αυτή θα φορολογηθούν για μεγαλύτερο εισόδημα και θα πληρώσουν υψηλότερο φόρο.

4 Φιλοξενούμενοι και φιλοξενούντες.

Ο πίνακας 2 του εντύπου Ε1 της φορολογικής δήλωσης κρύβει παγίδα τόσο για τους φιλοξενούμενους όσο και τους φιλοξενούντες. Οσοι φιλοξενούν πρόσωπα που υποχρεούνται να υποβάλουν δήλωση τα οποία δεν είναι εξαρτώμενα μέλη της οικογένειας θα πρέπει να συμπληρώσουν τους κωδικούς 007-008 του πίνακα 2 του εντύπου Ε1. Μαζί θα δηλώσουν τον ΑΦΜ των φιλοξενουμένων, τους μήνες φιλοξενίας και τα τετραγωνικά της κατοικίας. Από την πλευρά τους οι φιλοξενούμενοι θα πρέπει στον πίνακα 6 του Ε1 να δηλώσουν υποχρεωτικά το ΑΦΜ του φορολογουμένου ο οποίος τούς φιλοξενεί.

Η ΑΑΔΕ έχοντας τα ΑΦΜ φιλοξενουμένων και φιλοξενούντων προχωρά αμέσως στη διασταύρωση. Αν ο φορολογούμενος που παρέχει φιλοξενία δεν έχει δηλώσει τον φιλοξενούμενο στη φορολογική του δήλωση, η δήλωση του φιλοξενουμένου δεν μπορεί να προχωρήσει. Το σύστημα τον έχει εγκλωβίσει και θα πρέπει να γίνουν οι απαραίτητες διορθώσεις. Η δήλωση θα ξεμπλοκάρει μόνο στην περίπτωση που δηλωθεί ως φιλοξενούμενος από τον φιλοξενούντα με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης.

5 Φορολογούμενοι με κενά ακίνητα.

Οσοι δηλώνουν στο έντυπο Ε2 ότι έχουν στην κατοχή τους κατοικίες οι οποίες είναι κενές απαλλάσσονται από το τεκμήριο διαβίωσης. Θα πρέπει όμως να αποδείξουν ότι έμειναν κενές για διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών με βάση λογαριασμούς της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο (π.χ. λογαριασμοί ύδρευσης, κοινοχρήστων).

6  Ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτων.

Στις περιπτώσεις αυτές, ο φορολογούμενος υπολογίζει το εισόδημα που αποκτά με τεκμαρτό τρόπο, καθώς σύμφωνα με τον νόμο «το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου».

Δεν υπάγεται σε φόρο το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. ή δωρεάν παραχώρηση μιας κύριας κατοικίας επιφάνειας μέχρι 200 τ.μ. που γίνεται από γονείς σε παιδιά και αντίστροφα, προς ανιόντες (παππούδες, γιαγιάδες κ.λπ.) και προς κατιόντες (παιδιά, εγγόνια κ.λπ.) εξ αίματος και εξ αγχιστείας. Προσοχή! Δεν δύναται να δηλωθεί μέρος της κατοικίας ως δωρεάν παραχωρούμενο και το υπόλοιπο να δηλωθεί ως κενό.