Ξενοδόχοι κατά βραχυχρόνιας: Προτάσεις – θέσεις πριν τις αποφάσεις της κυβέρνησης

Στην τελική ευθεία βρίσκεται η επεξεργασία από την κυβέρνηση ενός πλαισίου για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως προανήγγειλε σε πρόσφατη παρέμβασή του ο υπουργός Τουρισμού Βασίλης Κικίλιας.

Όπως εξήγησε, το πλαίσιο αυτό θα διαχωρίζει αυτούς οι οποίοι εκμισθώνουν μαζικά ακίνητα έναντι της πλειοψηφίας που εκμισθώνουν ένα ή δύο ακίνητα, ανέφερε χαρακτηριστικά υπενθυμίζοντας ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μέρος του τουριστικού μας προϊόντος.

Όπως τονίζουν φορείς του κλάδου, είναι η πρώτη φορά που θα τεθεί ένα ρυθμιστικό πλαίσιο των εν λόγω καταλυμάτων, που προσφέρουν υπηρεσίες φιλοξενίας, πλάι στην παραδοσιακή ξενοδοχία. Ειδικά ο κλάδος των ξενοδόχων σύσσωμος κάνει λόγο για ένα βαθύ αρνητικό αποτύπωμα στην κοινωνία από την ανεξέλεγκτη γιγάντωση της δραστηριότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων, κάτι που αποτυπώθηκε και σε έρευνα του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος.

Στα 3,3 δισ. ευρώ η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα το 2022

Από τα βασικά ευρήματα της μελέτης της Grant Thornton, που υλοποίησε τη μελέτη, ξεχωρίζει το γεγονός ότι η τουριστική δαπάνη της οικονομίας διαμοιρασμού μεγεθύνεται με έντονο ρυθμό, 15% ετησίως. Το 2022 έφτασε να αποτελεί το 14% της συνολικής τουριστικής δαπάνης, μέγεθος τέτοιο που δεν μπορεί να παραμένει χωρίς ρυθμιστικό πλαίσιο. Σε απόλυτα νούμερα η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα γιγαντώθηκε στα 3,3 δισ. ευρώ το 2022 από 2,96 δισ. ευρώ που ήσαν το 2019 και 1,42 δισ. ευρώ το 2016.

Παράλληλα, η μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κατά 5 φορές μεγαλύτερη από αυτή που σημειώνεται σε επίπεδο μακροχρόνιας μίσθωσης, δημιουργώντας ισχυρά κίνητρα στους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στη βραχυχρόνια αγορά, δημιουργώντας οξυμένα προβλήματα στέγασης.

Στα 316,7 εκατ. ευρώ οι απώλειες των δημοσίων εσόδων το 2022

Στο μεταξύ, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δημιουργούν  σημαντικές απώλειες  σε επίπεδο δημοσίων εσόδων λόγω του τρόπου φορολόγησής τους. Το 2016 οι απώλειες των δημοσίων εσόδων έφταναν τα 160,6 εκατ. ευρώ. Το 2022 η εκτίμηση για τις απώλειες των δημοσίων εσόδων ανέρχεται στα 316,7 εκατ. ευρώ. Καταγράφεται δηλαδή διπλασιασμός των καθαρών απωλειών δημόσιων εσόδων κατά το διάστημα 2019-2022. Την ίδια στιγμή, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στερούν τη δημιουργία πρόσθετων 39.000 θέσεων εργασίας σε ετήσια βάση, επισημαίνει η έρευνα.

Οι 7  προτάσεις  του ΞΕΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση

Το ΞΕΕ αφού κάνει λόγο για την ανάγκη επιβεβλημένης και άμεσης παρέμβασης της Πολιτείας για δίκαιο ρυθμιστικό πλαίσιο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις» προτείνει τα κάτωθι:

1) Χρονικοί περιορισμοί: Θέσπιση ανώτατου ορίου 90 ημερών ετησίως, για όλη τη χώρα.

2) Χωρικοί περιορισμοί: Το οριζόντιο όριο των 90 ημερών να μειώνεται σε 60 σε περιπτώσεις όπως των νησιών κάτω των 10.000 κατοίκων ή σε περιοχές με χαμηλή μέση πληρότητα των κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων. Επίσης με απόφαση του Δήμου να μην επιτρέπεται η εγγραφή  στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων, όταν διαπιστώνεται πως οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση.

3) Όριο στον αριθμό ακινήτων ανά εκμισθωτή/υπεκμισθωτή: Δύο ακίνητα κατ’ ανώτατο όριο ανά εκμισθωτή/υπεκμισθωτή, ο οποίος είναι φυσικό και όχι νομικό πρόσωπο. Το νομικό πρόσωπο θα θεωρείται επαγγελματίας όταν προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση.

4) Θεσμοθέτηση ελάχιστων τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών: Να υπάρχει πρόβλεψη μεταξύ άλλων για εμβαδόν τουλάχιστον 10 τ.μ. για το δωμάτιο  και 18 τ.μ. για το διαμέρισμα, να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση, με ανώτατο αριθμό δωματίων (10 δωμάτια ), με πιστοποίηση υγιεινής και πυρασφάλειας, με ασφάλιση αστικής ευθύνης και υποχρέωση συμμόρφωσης με ειδικά  υγειονομικά πρωτόκολλα, όταν συντρέχουν λόγοι όπως στην περίπτωση της πανδημίας.

5) Φορολόγηση: Προτείνονται τέλη διαμονής παρεπιδημούντων υπέρ ΟΤΑ, τέλη καθαριότητας και φόρος διαμονής. Σημαντικό είναι να προβλέπεται υψηλότερος φόρος εισοδήματος για τη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τη μακροχρόνια και η επιβολή ΦΠΑ για τα ακίνητα που πάνω από 3 συνεχή χρόνια διατίθενται για τουριστική διαμονή.

6) Δικαιώματα των συνιδιοκτητών: Υποχρέωση ενημέρωσης των συνιδιοκτητών για τη διάθεση του ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση και αύξηση των κοινοχρήστων κατά 25%. Σημαντικό να λαμβάνεται απόφαση  από τη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών (51% των μεριδίων) της πολυκατοικίας/ συγκροτήματος/παραθεριστικού οικισμού αν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση στα εν λόγω ακίνητα ή/ και καθορισμός του μέγιστου αριθμού  κατοικιών που μπορεί να διατίθενται για βραχυχρόνια διαμονή.

7) Εφαρμογή συστήματος ελέγχων και επιβολής κυρώσεων: Εφαρμογή συστήματος ελέγχου καταγγελιών κατά του ιδιοκτήτη ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής εκ μέρους συνιδιοκτητών και πελατών, με αυστηροποίηση των κυρώσεων και των προστίμων.

Με αφορμή τα παραπάνω, οι άμεσα εμπλεκόμενοι καταθέτουν τις αντιδράσεις τους απέναντι στην κυοφορούμενη ρύθμιση της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ο δήμαρχος Αθηναίων Κώστας Μπακογιάννης, ο πρόεδρος του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος Αλέξανδρος Βασιλικός και ο Νάσος Γαβαλάς, πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA) παρουσιάζουν τις απόψεις τους.

Ο Δήμαρχος Αθηναίων

«Δεν υπάρχει καλή ή κακή βραχυχρόνια μίσθωση. Υπάρχει η παγίδα του δογματισμού και της έλλειψης στρατηγικής. Εδώ και τώρα, μπορούμε όλοι μαζί να θέσουμε τις βάσεις για έναν μεσοπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό, που θα συμπεριλαμβάνει την αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αναφέρει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο δήμαρχος Αθηναίων, Κώστας Mπακογιάννης.

Και συνεχίζει:  Σε συνεχή συνεργασία, συνεννόηση και συντονισμό μεταξύ μας, πρέπει όλοι οι αρμόδιοι φορείς, να ξεφύγουμε από τη λογική των οριζόντιων λύσεων και πολιτικών, και να θεσπίσουμε δυναμικούς κανόνες γειτονιά – γειτονιά. Για να επιτευχθεί αυτό, επιβάλλεται η Τοπική Αυτοδιοίκηση να αναλάβει τη ρυθμιστική αρμοδιότητα και πολιτική ευθύνη».

Ο Πρόεδρος του ΞΕΕ

Από το βήμα της πρόσφατης εκδήλωσης του ΞΕΕ, ο Αλέξανδρος Βασιλικός έκανε λόγο για την ανάγκη άμεσης παρέμβασης για μια δίκαιη ρύθμιση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις αναφέροντας τα εξής:

“Αναδείξαμε με έγκυρο και τεκμηριωμένο τρόπο, όπως κάνουμε πάντα στο ΞΕΕ, τις σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις από το ανεξέλεγκτο τοπίο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Δέκα χρόνια αφότου το ΞΕΕ άνοιξε για πρώτη φορά το ζήτημα, το φαινόμενο γιγαντώθηκε μέσα σε μια γκρίζα ζώνη, χωρίς κανόνες, χωρίς ελέγχους, χωρίς πιστοποιήσεις, με «μαύρη εργασία» και πρακτικές παραοικονομίας. Τα αποτελέσματα είναι ορατά διά γυμνού οφθαλμού. Στα ύψη τα ενοίκια για τις οικογένειες, γιατροί που φεύγουν από τα νησιά γιατί δεν βρίσκουν σπίτι, καθηγητές και δάσκαλοι που κοιμούνται στα αυτοκίνητα. Ολόκληρες περιοχές χάνουν τη φυσιογνωμία και τον χαρακτήρα τους, ενώ οι μόνιμοι κάτοικοι βιώνουν καθημερινά την ανασφάλεια, αφού κανένας δεν ελέγχει κανέναν.

Έχουμε καθυστερήσει πάρα πολύ στην αντιμετώπιση του φαινομένου σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη και το κοινωνικό κόστος γίνεται πραγματικά δυσβάσταχτο για τους πολίτες. Δεν υπάρχουν περιθώρια παράτασης αυτής της κατάστασης. Είναι επιβεβλημένη η άμεση παρέμβαση της Πολιτείας για μια δίκαιη ρύθμιση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με ευαισθησία απέναντι στις ανάγκες της κοινωνίας και των πολιτών”.

Ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA)

Από την πλευρά του, ο Νάσος Γαβαλάς, πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA), σε παρέμβασή του στο ΑΠΕ-ΜΠΕ αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι υπάρχει χρυσή τομή ώστε όλοι να βγουν κερδισμένοι από τη βραχυχρόνια μίσθωση και να μην πληγεί το τουριστικό προϊόν της Ελλάδας.  Σε κάθε περίπτωση, αναφέρει ο κ. Γαβαλάς, οι περιορισμοί στις διανυκτερεύσεις θα χτυπήσουν το τουριστικό προϊόν της χώρας. Αυτό θα έχει δυσανάλογο αντίκτυπο στο ΑΕΠ της χώρας και θα δυσχεράνει σημαντικά τα έσοδα (αλλά και τους φόρους που δεν θα εισπραχθούν) δεκάδων χιλιάδων μικροϊδιοκτητών ακινήτων οι οποίοι συμβάλλουν ποικιλοτρόπως σε άλλους τομείς όπως πχ. στην ανακαίνιση, στην ανάπτυξη τοπικών επιχειρήσεων, κ.ά., όπως εξηγεί.

Η δήλωσή του στο ΑΠΕ-ΜΠΕ έχει ως εξής:

“Η Ελλάδα και η ΑΑΔΕ βρίσκονται σε εξαιρετική θέση με τη χρήση του ΑΜΑ. Υπάρχουν υποχρεώσεις προς τους οικοδεσπότες (hosts) και στους Διαχειριστές Ακίνητων (property managers) να δηλώνουν τις κρατήσεις τους μέχρι τις 20 του επομένου μήνα, να διενεργούνται διασταυρώσεις και να επιβάλλονται πρόστιμα. Θυμίζουμε ότι ούτε τα ξενοδοχεία, ούτε τα ενοικιαζόμενα καταλύματα έχουν τέτοιες υποχρεώσεις. Εάν θέλουν κι άλλες υποχρεώσεις θα πρέπει έχουμε και τα ανάλογα δικαιώματα. Η μη ύπαρξη του ΦΠΑ δεν είναι ελληνικό φαινόμενο αλλά πανευρωπαϊκή λειτουργία. Θυμίζουμε όμως ότι ιδιώτες και εταιρείες διαχείρισης δεν εκπίπτουν τον ΦΠΑ στα έξοδα τους. Τυχόν επιβολή του θα χτυπήσει το αλλά θα γεννήσει και δικαιώματα επιστροφών φόρου.

Υπενθυμίζουμε ότι η φορολόγηση στα καταλύματα ιδιωτών υπάρχει και κυμαίνεται από 15 έως 45%. Οι Εταιρείες Διαχείρισης είναι απόλυτα νόμιμες ελληνικές επιχειρήσεις, οι οποίες φορολογούνται στο ακέραιο βάσει των εσόδων τους. Είναι σαφές ότι και οι ιδιώτες αλλά και η εταιρείες συνεισφέρουμε τα μέγιστα στα έσοδα του κράτους χωρίς τις περισσότερες φορές να εκπίπτουμε σε πραγματικά έξοδα. Οι περιορισμοί στις διανυκτερεύσεις θα χτυπήσουν το τουριστικό προϊόν της χώρας. Αυτό θα έχει δυσανάλογο αντίκτυπο στο ΑΕΠ της χώρας και θα δυσχεράνει σημαντικά τα έσοδα (αλλά και τους φόρους που δεν θα εισπραχθούν) δεκάδων χιλιάδων μικροϊδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι συμβάλλουν ποικιλοτρόπως σε άλλους τομείς όπως πχ. στην ανακαίνιση, στην ανάπτυξη τοπικών επιχειρήσεων, κ.ά. Είναι λοιπόν εύλογη η απορία μας πως το υπουργείο Οικονομικών θα μπορέσει να αντισταθμίσει όλα αυτά τα έσοδα που θα χαθούν από μία τέτοια ενέργεια.

Δημοτικοί φόροι. Σε ένα διαφορετικό νομικό καθεστώς αυτοί οι φόροι θα μπορούσαν να δίκαιοι και θα πρέπει να συζητηθεί το είδος και το ύψος. Δεν είμαστε αντίθετοι. Είμαστε κάθετα αντίθετοι όμως στην παράνομη αναδρομική επιβολή τους. Σε περίπτωση που νομοθετηθεί, αλλάξει ο χαρακτηρισμός τι είναι τουριστικό κατάλυμα και τι βραχυχρόνια μίσθωση, και έχει συγκεκριμένη έναρξη ισχύος, φυσικά και είμαστε πρόθυμοι να εφαρμόσουμε τη νομοθεσία. Κλείνοντας, θέλουμε όλοι να γνωρίζουν ότι  ο στραγγαλισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι στραγγαλισμός των ιδιοκτητών ακινήτων, των διαχειριστών της, των υπαλλήλων τους, των οικογενειών τους αλλά και προμηθευτών, επιχειρηματιών, καταστηματαρχών και των τοπικών κοινωνιών όπου υπάρχουμε.

Είμαστε βέβαιοι ότι υπάρχει χρυσή τομή ώστε όλοι να βγουν κερδισμένοι από τη βραχυχρόνια μίσθωση. Κυρίως δε το εγχώριο τουριστικό προϊόν της Ελλάδας να μην πληγεί, ούτε σαν εικόνα προς τα έξω (“πόλεμος των ξενοδόχων με τη βραχυχρόνια”), αλλά φυσικά ούτε το κράτος να χάσει μία τεράστια πηγή εσόδων, η οποία μόνο με επιπρόσθετους φόρους στους πολίτες θα μπορούσε να αντισταθμιστεί. Κι αυτό θα ήταν μία τεράστια αδικία για όλους.

Ο Σύνδεσμος είναι πάντα εδώ και έχει απευθύνει πολλές φορές πρόσκληση για να καθίσουμε όλοι οι εμπλεκόμενοι (ΣΕΤΕ και συναρμόδια Υπουργεία) σε ένα τραπέζι για να βρεθεί μία λύση που δεν θα αφορά μόνο τα συμφέροντα των ξενοδόχων, αλλά θα κοιτά το καλό της οικονομίας, του τουρισμού, κι εν τέλει των πολιτών. Ευελπιστούμε ότι αυτή η λογική του κοινού καλού θα επικρατήσει έναντι στο συμφέρον του καθενός”.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ
Κώστας Χαλκιαδάκης